有些人跨區(qū)買(mǎi)房，或是異地買(mǎi)房的，在實(shí)地查看的時(shí)候，首先會(huì)看到開(kāi)發(fā)商提供的房產(chǎn)廣告、沙盤(pán)模型。相比于廣告，沙盤(pán)模型因?yàn)橛袑?shí)物展示，所以顯得更加清晰。但是，沙盤(pán)模型到底不是現(xiàn)房，有些購(gòu)房者在看了沙盤(pán)模型后，再去查看現(xiàn)房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)兩個(gè)不一致。
其實(shí)如果沙盤(pán)模型與現(xiàn)房存在明顯不一致，開(kāi)發(fā)商事前對(duì)此又無(wú)顯著說(shuō)明的，那開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。找個(gè)例子，比如開(kāi)發(fā)商在沙盤(pán)中標(biāo)明房屋存在停車(chē)位，但現(xiàn)房卻是沒(méi)有停車(chē)位的，開(kāi)發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同等合約前對(duì)此又無(wú)相關(guān)說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商就構(gòu)成違約，需要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
實(shí)際中，締約過(guò)失責(zé)任按如下認(rèn)定：
1、締約過(guò)失責(zé)任是發(fā)生在訂立合同過(guò)程中的法律責(zé)任。
締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任最重要的區(qū)別在于發(fā)生的時(shí)間不同。違約責(zé)任是發(fā)生在合同成立以后，合同履行過(guò)程中的法律責(zé)任，而締約過(guò)失責(zé)任則是發(fā)生在締約過(guò)程中當(dāng)事人一方因其過(guò)失行為而應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。只有在合同還未成立，或者雖然成立，但不能產(chǎn)生法律效力而被確定無(wú)效或者被撤銷(xiāo)時(shí)，有過(guò)錯(cuò)的一方才能承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
2、承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的基礎(chǔ)是違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，誠(chéng)實(shí)信用原則是合同法的基本原則。
根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則的要求，在合同訂立過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先合同義務(wù)，包括使用方法的告知義務(wù)、瑕疵告知義務(wù)、重要事實(shí)告知義務(wù)、協(xié)作與照顧義務(wù)等。我國(guó)合同法規(guī)定，假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，都屬于違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
3、責(zé)任人的過(guò)失導(dǎo)致他人信賴(lài)?yán)娴膿p害，締約過(guò)失行為直接破壞了與他人的締約關(guān)系，損害的是他人因?yàn)樾刨?lài)合同的成立和有效，但由于合同不成立和無(wú)效的結(jié)果而遭受的損失。
